Vyhlášky pro rok 2023 a info o zprovoznění dálkové evidence posudků
se nachází v sekci
https://www.znalcijested.cz/vybrana-legislativa.html
Seminář Liberec listopad 2022 záznam v PDF
Nachází s sekci "Vzdělávání pro členy", text přednášek
Ilustrační vzor posudku a vzor smlouvy se zadavatelem rok 2021
se nachází v sekci aktuality pro členy, vybraná legislativa
http://www.znalcijested.cz/vybrana-legislativa.html
Přihlášení pro znalce
zastavěná plocha a nádvoří (vyhledávání)
Laická
veřejnost
Odborná
veřejnost
Registr
nemovitostí
Aktuality
pro členy
Vzdělávání
pro členy
Konference
pro členy
Časopis
vyhledávání:
(59x)
Jednotný funkční celek
(52x)
Oceňovací vyhláška 2019
(44x)
Oceňovací vyhláška
(41x)
Cena stavebního pozemku
(30x)
2021
(29x)
Smluvní znalec pro Komerční banku
(25x)
Pozemek zahrady
(24x)
Stavební pozemek
(23x)
Funkční celek
(23x)
Zastavěná plocha a nádvoří
(20x)
Slavíček
(20x)
Výměr MF č.01/2013
(19x)
Dolored Informace
(18x)
Pozemek se stavbou jiného vlastníka
(15x)
Kontakty
(14x)
Novela Zákona 151/1997
(11x)
Cena pozemku neoceněného v cenové mapě
(9x)
Jana pajrová
(9x)
Mlčenlivost soudního znalce
(8x)
Morávek
Spolek soudních znalců České republiky
Vyhledávání výrazu 'zastavěná plocha a nádvoří':
Dobrý den kolegové, dovoluji si se n
a
vás obrátit s následujícím problémem při ocenění pozemku. Předpokl
a
d
a
vstupní inform
a
ce: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má cenovou m
a
pu
a
oceňov
a
ný pozemek je ve skupině s vyzn
a
čenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti z
a
hr
a
dou u rodinného domu. Přístup n
a
pozemek je pouze přes z
a
st
a
věný pozemek s rodinným domem. 3. St
a
vební pozemek
a
z
a
hr
a
d
a
nem
a
jí stejného vl
a
stník
a
. 4. Dle § 27 se oceňují st
a
vební pozemky podle cenové m
a
py. Zdůr
a
zňuji st
a
vební pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou st
a
vebními pozemky kromě jiných podle písmen
a
a
) odst
a
vec 2 pozemky ch
a
r
a
kteru z
a
hr
a
dy
a
ost
a
tní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se st
a
vbou
a
pozemkem evidov
a
ným v KN v druhu pozemku
zastavěná
plocha
a
nádvoří
a
jsou ve vl
a
stnictví stejného subjektu. Dot
a
z k problem
a
tice: Pokud není pozemek v soul
a
du s § 9 zákon
a
st
a
vebním pozemkem (není splněno vl
a
stnictví), oceňuje se pozemek dle § 27 vyhlášky. Zdeněk Tomíček
odpověď: 1) Problem
a
tik
a
bytových
a
nebytových jednotek - dle NOZ jsou jednotky upr
a
veny souběžně ve dvou právních režimech - jedn
a
k se z
a
chovává původní režim dle zákon
a
72/1994 Sb.
a
v evidenci KN jsou i t
a
kto z
a
psány. Bude tomu i n
a
dále, pokud vl
a
stnící nezmění prohlášení vl
a
stník
a
v režimu NOZ. KN sám o sobě není oprávněn zápisy měnit činit t
a
k nebude. Vedle toho budou od 1.1.2014 vznik
a
t jednotky dle NOZ (novým prohlášením, smlouvou o výst
a
vbě, změnou prohlášení ....), které t
a
k budou z
a
psány v vyzn
a
čeny v evidenci KN. POZOR - jednotk
a
dle NOZ je věcí nemovitou (byt
a
podíl n
a
společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené
a
neoddělitelné). Co se týče ocenění (J
a
k ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové
a
nebytové jednotky ?), t
a
to "dvoukolejnost" je řešen
a
v § 52 vyhl. č.441/2013 Sb: „Ust
a
novení této vyhlášky o jednotce se použijí obdobně i n
a
byt nebo nebytový prostor, které jsou vymezeny podle zákon
a
o vl
a
stnictví bytů j
a
ko jednotk
a
, spolu se s nimi spojeným spoluvl
a
stnickým podílem n
a
společných částech domu,
a
pokud je s nimi spojeno vl
a
stnictví k pozemku, t
a
k i spolu se spoluvl
a
stnickým podílem n
a
tomto pozemku.“ 2) Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku (poznámk
a
: ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek) více hl
a
vních st
a
veb. Problém je v neexistenci definice pojmu hl
a
vní st
a
vb
a
. Jedná se o dlouhodobou pr
a
xí ustálený výr
a
z, zejmén
a
ve spojení se st
a
vebním zákonem. „St
a
vb
a
hl
a
vní vždy souvisí s funkčním určením st
a
vebního pozemku
a
d
a
lší st
a
vby souboru st
a
veb jsou buď podmiňující nebo doplňkové, které se st
a
vbou hl
a
vní svým účelem
a
umístěním souvisejí,
a
které z
a
bezpečují funkčnost st
a
vby hl
a
vní (její uživ
a
telnost) nebo doplňují zákl
a
dní funkci st
a
vby hl
a
vní.“ (Cit
a
ce z Metodického doporučení odboru st
a
vebního řádu Ministerstv
a
pro místní rozvoj). Definice JFC dle zákon
a
č.151/1997 Sb. „Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku z
a
hr
a
dy nebo ost
a
tní plochy, které souvisle n
a
v
a
zují n
a
pozemek evidov
a
ný v k
a
t
a
stru nemovitostí v druhu pozemku
zastavěná
plocha
a
nádvoří
se st
a
vbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku
zastavěná
plocha
a
nádvoří
.“ Z definice JFC jednozn
a
čně vyplývá jeden účel využití v JFC, nemůže zde být více hl
a
vních st
a
veb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, t
a
bulk
a
č. 3
a
4“ v odst.5) určuje postup pro ocenění pozemku (POZOR - nikoliv st
a
vby), kde předpokládá v JFC více hl
a
vních st
a
veb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je
a
le v rozporu z definicí v ZOM. Dle mého názoru se v tom příp
a
dě nejedná o JFC,
a
le o jednotlivé pozemky (nebo pozemek) s více st
a
vb
a
mi rozdílného využití. Tyto st
a
vby by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp. V příloze č. 3, t
a
bulk
a
č. 3
a
4“ je zn
a
k č.1 n
a
zván „Druh
a
účel užití st
a
vby“,
a
le m
a
toucí je zde popis pásm
a
„Druh hl
a
vní st
a
vby v jednotném funkčním celku“. Podle popisu
a
le nemohu z ocenění vyloučit st
a
vební pozemky s jednou nebo více st
a
vb
a
mi, které netvoří žádný funkční celek. Řešení 2
a
): Pozemek tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, t
a
bulk
a
č. 3
a
4“ odst.4, příp.5). Jednotlivé st
a
vby ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití. Řešení 2b): Pokud se jedná o soubor pozemků s více hl
a
vními st
a
vb
a
mi (n
a
př. větší tovární
a
reál), lze ve většině příp
a
dů vymezit několik JFC (tedy vždy hl
a
vní st
a
vbu
a
k tomu příslušný soubor pozemků), k
a
ždý s jiným společným účelem jejich využití. Oceňov
a
cí softw
a
re NemK
a
lk umí ob
a
typy výpočtů řešit jednoduše
a
eleg
a
ntně přímo ve formuláři st
a
veb, není třeb
a
komplikov
a
t výpočty něj
a
kým z
a
dáváním d
a
lších částí posudku. N
a
še diskusní fórum neslouží k řešení příp
a
dných nedost
a
tků jiných oceňov
a
cích softw
a
re. Sn
a
d je odpověď vyčerpáv
a
jící i přes existující rozpory mezi ZOM
a
jeho prováděcí vyhláškou. Josef Sl
a
víček
Dobrý den kolegové, Diskutov
a
ný problém ještě rozšiřuji o rozdíl mezi funkčním celkem
a
jednotným funkčním celkem. Zároveň připojuji vyjádření p
a
ní ing. Scholzové k dot
a
zům n
a
toto tém
a
. Předem děkuji z
a
názory
a
příspěvky Zdeněk Tomíček Dot
a
z n
a
ing. Scholzovou: Dobrý den p
a
ní inženýrko, Dovoluji si n
a
Vás obrátit s odborným dot
a
zem, který se týká ocenění pozemků, který vyplynul z diskuse zn
a
lců v Libereckém kr
a
ji. Problém se týká ocenění pozemku v Pr
a
ze. Předpokl
a
d: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má cenovou m
a
pu
a
oceňov
a
ný pozemek je ve skupině s vyzn
a
čenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti z
a
hr
a
dou u rodinného domu. Přístup n
a
pozemek je pouze přes z
a
st
a
věný pozemek s rodinným domem. 3. St
a
vební pozemek
a
z
a
hr
a
d
a
nem
a
jí stejného vl
a
stník
a
. 4. Dle § 27 se oceňují st
a
vební pozemky podle cenové m
a
py. Zdůr
a
zňuji st
a
vební pozemky, které jsou specifikovány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou st
a
vebními pozemky kromě jiných podle písmen
a
a
) odst
a
vec 2 pozemky ch
a
r
a
kteru z
a
hr
a
dy
a
ost
a
tní ploch, které tvoří Jednotný funkční celek se st
a
vbou
a
pozemkem evidov
a
ným v KN v druhu pozemku
zastavěná
plocha
a
nádvoří
a
jsou ve vl
a
stnictví stejného subjektu. Dot
a
z k problem
a
tice: Pokud není pozemek v soul
a
du s § 9 zákon
a
st
a
vebním pozemkem (není splněno vl
a
stnictví), oceňuje se pozemek dle § 27 vyhlášky. Předem děkuji z
a
odpověď. Zdeněk Tomíček Předsed
a
sekce KSZ Region Ještěd Liberec Odpověď: Podle st
a
vebního zákon
a
v z
a
st
a
věném území obce mohou být pouze z
a
st
a
věné pozemky
a
z
a
st
a
vitelné plochy. Jsou to tedy pozemky, n
a
kterých lze umístit st
a
vbu, pokud t
a
m už nestojí. pokud by pozemek nebyl v cenové m
a
pě, oceňov
a
l by se j
a
ko funkční celek podle § 32/2. Ocenění je stejné j
a
ko u JFC, má stejné využití. Podle ust
a
novení § 9 zákon
a
o oceňování m
a
jetku se pozemek ocení násobkem výměry pozemku
a
ceny z
a
m2 uvedené v cenové m
a
pě, kterou vyd
a
l
a
obec. Zn
a
lci nepřísluší rozhodov
a
t o tom, zd
a
obec z
a
hrnul
a
pozemek do cenové m
a
py oprávněně či neoprávněně. Toto rozhodování přísluší pouze obci
a
proto při pochybnostech o oprávněnosti z
a
ř
a
zení pozemku do cenové m
a
py obce musí zn
a
lec postupov
a
t podle § 27 odst. 4 vyhlášky. S pozdr
a
vem Ing. Vl
a
st
a
Scholzová vedoucí oddělení Legisl
a
tiv
a
a
metodik
a
oceňování m
a
jetku
JEN OKR
A
JOVĚ K NÍŽE UVEDENÉ DISKUZI, KTEROU JSEM DNES ČETL
A
, (netýká se cenových m
a
p, s těmi nemám zkušenosti, ty jsem neřešil
a
),
a
le jen všeobecně k jedné odpovědi uvedené níže - cituji "...." "Podle st
a
vebního zákon
a
v z
a
st
a
věném území obce mohou být pouze z
a
st
a
věné pozemky
a
z
a
st
a
vitelné plochy. Jsou to tedy pozemky, n
a
kterých lze umístit st
a
vbu, pokud t
a
m už nestojí. " z pr
a
xe mohu uvést, že vždy tomu t
a
k není, postup vymezení z
a
st
a
věného území obce st
a
novuje st
a
vební zákon, odvíjí se od "intr
a
vilánu" což je z
a
st
a
věné území k roku 1966
a
zde v oddobí od roku 1966 mohly n
a
st
a
t v území zás
a
dní změny,
a
le zpr
a
cov
a
tel územního plánu tuto zás
a
du musí respektov
a
t, i když se st
a
l
a
při vymezování intr
a
vilánu chyb
a
nebo z
a
období od roku 1966 území dozn
a
lo podst
a
tných změn. Znám územní plány, kde jsou nez
a
st
a
věné
a
nez
a
st
a
vitelné plochy (druh pozemku ost
a
tní
plocha
) ve vymezeném "souč
a
sně z
a
st
a
věném území" i "z
a
st
a
věném území", někdy se i vymezí
plocha
z
a
hr
a
d u níž regul
a
tiv nepřipustí st
a
vby..... - (mimo jiné n
a
stává i problém n
a
př. při nemožnosti použití § 32 odst.4 v ZÚ)....... Měnit "intr
a
vilán" je složité, zde se sn
a
d jednou dočkáme, že metodik
a
vymezování z
a
st
a
věných území bude "moudřejší" ???? to jen n
a
"okr
a
j",protože diskuze byl
a
spíše z
a
měřen
a
n
a
cenové m
a
py J.D.
N
a
r
a
zil
a
jsem n
a
tuto situ
a
ci - pozemek veden v KN v druhu trv
a
lý tr
a
vní porost je pl
a
tným územním plánem obce vymezen j
a
ko
plocha
veřejného prostr
a
nství - komunik
a
ce. Pozemek je tedy určen územním plánem k z
a
st
a
vění inženýrskou st
a
vbou § 9 odst. 4 vyhlášky ve znění 199/2014. Ve vyhlášce ve znění 441/2013 do 1.10.2014 nebyl problém - tehdy § 9 odst. 3 říká "....... je cen
a
určená podle § 4 vynásobená koeficientem 0,30.....". Ve znění od 1.10.2014 (199/2014) je vš
a
k v § 9 odst. 4 uvedeno ".......je cen
a
určená podle § 4 odst. 1, vynásobená koeficientem 0,30.....". T
a
dy n
a
sává problém, že nelze použít § 4 odst. 3
a
pozemek ocenit j
a
ko komunik
a
ci. Došl
a
jsem k závěru, že při použití § 4 odst. 1 v indexu polohy dám druh hl
a
vní st
a
vby - inženýrské st
a
vby,
a
pozemek ocením t
a
kto. Protože je mě trochu divné proč to bylo do novely vyhlášky t
a
kto doplněno, prosím kolegy, kteří se s touto situ
a
cí setk
a
li, o jejich názor j
a
k tyto pozemky ocenit. Trochu to postrádá logiku, protože oceňujeme jin
a
k, než kdyby t
a
komunik
a
ce již existov
a
l
a
a
popříp
a
dě n
a
ni bylo vydáno územní rozhodnutí. Iv
a
Brykn
a
rová i.brykn
a
rov
a
@sezn
a
m.cz
Ocenění pozemku dle cenové m
a
py Mám n
a
věc trochu jiný názor než koleg
a
B
a
rtoš. přesné znění části zák.151/1997 Sb: ..... "§ 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňování se pozemky člení n
a
a
) st
a
vební pozemky, kterými jsou 1. nez
a
st
a
věné pozemky evidov
a
né v k
a
t
a
stru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vyd
a
ným územním rozhodnutím22), regul
a
čním plánem23), veřejnoprávní smlouvou n
a
hr
a
zující územní rozhodnutí24), nebo územním souhl
a
sem25) určeny k z
a
st
a
vění; je-li zvláštním předpisem st
a
noven
a
nejvyšší přípustná z
a
st
a
věnost pozemku, je st
a
vebním pozemkem pouze část odpovíd
a
jící přípustnému limitu určenému k z
a
st
a
vění," ..... POZOR : to že pozemek z
a
hr
a
dy se v územním plánu n
a
chází v z
a
st
a
vitelné ploše ještě nezn
a
mená, že se jedná o st
a
vební pozemek. Definice st
a
vebního pozemku zákon
a
o oceňování m
a
jetku dle § 9 odst.(1)
a
1. je rozšířená definice st
a
vebního pozemku ve st
a
vebním zákonu č.183/2006 Sb.
A
z
a
st
a
vitelná
plocha
není ještě st
a
vební pozemek, tedy vymezený
a
určený k umístění st
a
vby. Závěr: Pozemek z
a
hr
a
dy ve funkčním celku u RD jiného vl
a
stník
a
skutečně nelze ocenit dle pl
a
tné cenové m
a
py,
a
le pouze dle § 32 příslušné prováděcí vyhlášky zákon
a
č.151/1997 Sb. Bohužel, n
a
př. při prodeji vl
a
stníku z
a
hr
a
dy vl
a
stníku RD ocením dle § 32 vyhlášky
a
druhý den, kdy se vl
a
stník RD
a
pozemku st
a
ne i vl
a
stníkem z
a
hr
a
dy musím stejný pozemek ocenit dle cenové m
a
py. Nemá žádný smysl zde hled
a
t něj
a
kou logiku či v
a
zbu k trhu s nemovitostmi. Mimo jiné i proto n
a
př. mezinárodní oceňov
a
cí st
a
nd
a
rdy z
a
ř
a
zují ocenění dle zákon
a
č.151/157 Sb. do st
a
nd
a
rdu č.2, tedy netržní typ ocenění. Josef Sl
a
víček
Spolek soudních znalců České republiky
Laická veřejnost
Úvod
Informace o spolku
Kontakty na členy
Kontakty
na spolupracující osoby
Dotazy a informace
HOR webdesign
login
genet:0.109
