Vyhlášky pro rok 2023 a info o zprovoznění dálkové evidence posudků

se nachází v sekci
https://www.znalcijested.cz/vybrana-legislativa.html

Seminář Liberec listopad 2022 záznam v PDF

Nachází s sekci "Vzdělávání pro členy", text přednášek

Ilustrační vzor posudku a vzor smlouvy se zadavatelem rok 2021

se nachází v sekci aktuality pro členy, vybraná legislativa
http://www.znalcijested.cz/vybrana-legislativa.html

Přihlášení pro znalce

cena pozemku neoceněného v cenové mapě (vyhledávání)

Laická
veřejnost

Odborná
veřejnost

Registr
nemovitostí

Aktuality
pro členy

Vzdělávání
pro členy

Konference
pro členy

Vyhledávání výrazu 'cena pozemku neoceněného v cenové mapě':

1) Jak ocenit podle v yhl.č. 441/2014 Sb. byto v é a nebyto v é jednotky? 2) Problém s oceněním nemo v itosti, kde je v celku v íce hla v ních sta v eb. Jak ocenit podle v yhl.č. 441/2014 Sb. byto v é a nebyto v é jednotky. Zjistila jsem že KÚ v okolí mají v e v idenci jen zápisy podle zákona o v lastnict v í bytů. Z KÚ ,praco v iště Ha v líčků v Brod mi dokonce sdělil, že ne v í o tom, že by měli pro v ádět změny v e v idenci . Podnět k no v ému zápisu spolu v lastnického podílu by musel v ycházet z no v ého prohlášení v lastníka. Problém s oceněním nemo v itosti, kde je v celku v íce hla v ních sta v eb. Podle programátora PLUTO-OLT je možné na začátku posudku zadat části posudku , ale v různých částech kú, nasta v it ceny pozemků a doplnit v těchto částech sta v by, které se na pozemcích nachází. Zajímal by mě názor v áš názor, protože už mám požada v ek na toto ocenění. Dobrý den kolego v é, Diskuto v aný problém ještě rozšiřuji o rozdíl mezi funkčním celkem a jednotným funkčním celkem. Záro v eň připojuji v yjádření paní ing. Scholzo v é k dotazům na toto téma. Předem děkuji za názory a příspě v ky Zdeněk Tomíček Dotaz na ing. Scholzo v ou: Dobrý den paní inženýrko, Do v oluji si na V ás obrátit s odborným dotazem, který se týká ocenění pozemků, který v yplynul z diskuse znalců v Libereckém kraji. Problém se týká ocenění pozemku v Praze. Předpoklad: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má ceno v ou mapu a oceňo v aný pozemek je v e skupině s v yznačenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na pozemek je pouze přes zasta v ěný pozemek s rodinným domem. 3. Sta v ební pozemek a zahrada nemají stejného v lastníka. 4. Dle § 27 se oceňují sta v ební pozemky podle cenové mapy. Zdůrazňuji sta v ební pozemky, které jsou specifiko v ány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou sta v ebními pozemky kromě jiných podle písmena a) odsta v ec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které t v oří Jednotný funkční celek se sta v bou a pozemkem e v ido v aným v KN v druhu pozemku zasta v ěná plocha a nád v oří a jsou v e v lastnict v í stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není pozemek v souladu s § 9 zákona sta v ebním pozemkem (není splněno v lastnict v í), oceňuje se pozemek dle § 27 v yhlášky. Předem děkuji za odpo v ěď. Zdeněk Tomíček Předseda sekce KSZ Region Ještěd Liberec Odpo v ěď: Podle sta v ebního zákona v zasta v ěném území obce mohou být pouze zasta v ěné pozemky a zasta v itelné plochy. Jsou to tedy pozemky, na kterých lze umístit sta v bu, pokud tam už nestojí. pokud by pozemek nebyl v cenové mapě , oceňo v al by se jako funkční celek podle § 32/2. Ocenění je stejné jako u JFC, má stejné v yužití. Podle ustano v ení § 9 zákona o oceňo v ání majetku se pozemek ocení násobkem v ýměry pozemku a ceny za m2 u v edené v cenové mapě , kterou v ydala obec. Znalci nepřísluší rozhodo v at o tom, zda obec zahrnula pozemek do cenové mapy oprá v něně či neoprá v něně. Toto rozhodo v ání přísluší pouze obci a proto při pochybnostech o oprá v něnosti zařazení pozemku do cenové mapy obce musí znalec postupo v at podle § 27 odst. 4 v yhlášky. S pozdra v em Ing. V lasta Scholzo v á v edoucí oddělení Legislati v a a metodika oceňo v ání majetku Ocenění pozemku podle cenové mapy. Pozemek zahrady není podle § 9 odst.1a)2 sta v ebním pozemkem (není splněno v lastnict v í). Pozemek zahrady je podle § 9 odst.1a)1 sta v ebním nezasta v ěným pozemkem určeným k zasta v ění územním plánem. Z tohoto dů v odu se ocení podle cenové mapy § 27. Zdeněk Bartoš Ocenění pozemku dle cenové mapy Mám na v ěc trochu jiný názor než kolega Bartoš. přesné znění části zák.151/1997 Sb: ..... "§ 9 Členění pozemků (1) Pro účely oceňo v ání se pozemky člení na a) sta v ební pozemky, kterými jsou 1. nezasta v ěné pozemky e v ido v ané v katastru nemo v itostí v jednotli v ých druzích pozemků, které byly v ydaným územním rozhodnutím22), regulačním plánem23), v eřejnoprá v ní smlou v ou nahrazující územní rozhodnutí24), nebo územním souhlasem25) určeny k zasta v ění; je-li z v láštním předpisem stano v ena nej v yšší přípustná zasta v ěnost pozemku , je sta v ebním pozemkem pouze část odpo v ídající přípustnému limitu určenému k zasta v ění," ..... POZOR : to že pozemek zahrady se v územním plánu nachází v zasta v itelné ploše ještě neznamená, že se jedná o sta v ební pozemek. Definice sta v ebního pozemku zákona o oceňo v ání majetku dle § 9 odst.(1)a 1. je rozšířená definice sta v ebního pozemku v e sta v ebním zákonu č.183/2006 Sb. A zasta v itelná plocha není ještě sta v ební pozemek, tedy v ymezený a určený k umístění sta v by. Zá v ěr: Pozemek zahrady v e funkčním celku u RD jiného v lastníka skutečně nelze ocenit dle platné cenové mapy, ale pouze dle § 32 příslušné pro v áděcí v yhlášky zákona č.151/1997 Sb. Bohužel, např. při prodeji v lastníku zahrady v lastníku RD ocením dle § 32 v yhlášky a druhý den, kdy se v lastník RD a pozemku stane i v lastníkem zahrady musím stejný pozemek ocenit dle cenové mapy. Nemá žádný smysl zde hledat nějakou logiku či v azbu k trhu s nemo v itostmi. Mimo jiné i proto např. mezinárodní oceňo v ací standardy zařazují ocenění dle zákona č.151/157 Sb. do standardu č.2, tedy netržní typ ocenění. Josef Sla v íček Problematika pojmu ob v yklá cena při ocenění pro Státní pozemko v ý úřad je v yjasněna no v elou zákona č.503/1997 Sb. Dne 10.9.2013 v yšla v e sbírce zákonu no v ela č.280/2013 Sb., která mění zákon č.503/2012 Sb. s účinnosti od 1.10.2013. Podstatnou změnou je čl.1 odst. 11, který zní: V § 12 se na konci odsta v ce 3 doplňují v ěty „To neplatí v případě, kdy se zemědělské pozemky nacházejí v zasta v itelné nebo zasta v ěné ploše obce. V tako v ém případě se zemědělské pozemky pře v ádí za cenu ob v yklou.“. Tedy cena ob v yklá bez odkazu na zákon 151/1997 Sb. ani odkaz na jeho pro v áděcí v yhlášku. V edení SPÚ se rozhodlo, že v této sou v islosti bude od účinnosti no v ely v yžado v at "tržní ocenění" pozemků i v případě § 14 a § 20 zákona 503/2013 Sb. Spolu s Ing. Tomíčkem jsme se zúčastnily jednání na SPÚ v Praze zejména z dů v odu, aby zadání objedná v ek bylo pro znalce jednoznačné. Zá v ěr jednání je dohoda, že smlu v ní znalci obdrží od 1.10.2013 jasnou objedná v ku s požada v kem na ocenění pozemku v úro v ni ob v yklé ceny. Tedy, bez jakéholi v požada v ku na ocenění dle 151/1997 Sb (natož na pro v áděcí v yhlášku), které by bylo matoucí a nejednoznačné. V edení SPÚ v zalo od nás na v ědomí, že v případě některých lokalit a některých druhů pozemků bude problematické jednoznačně pro v ést odhad pouze ceny ob v yklé. Předpokládám na úro v ni naší sekce znalců regionu Liberec odborný seminář pro smlu v ní znalce, abychom se sjednotili na postupu pro v ypraco v ání tohoto typu posudků. Josef Sla v íček Dobrý den v šem Mám zadání ocenit v ěcné břemeno v edení podzemní elektrické přípojky k RD , která kříží lesní pozemek ( lesy ČR)- dle v yhlášky Dle mého pohledu nemůžu v yužít §39b - protože ten se týká v ýhradně silničních pozemků. Ocenění bych tedy pro v edl podle §39a, čl. 2 odst a- simulo v ané nájemné Proto tento postup je nutné ocenit v lastní přípojku. Můj dotaz je následující : Celá přípojka má několik set metrů, křížení lesního pozemku je v šak pouze cca 25m. Do v ýpočtu ceny přípojky dá v ám celou délku přípojky nebo pouze délku křížení s pozemkem ?? Pokud by to byla pr v ní možnost tak cena V B bude neúměrně v ysoká díky v šem za názor Dobrý den kolego v é, do v oluji si se na v ás obrátit s následujícím problémem při ocenění pozemku . Předpoklad a v stupní informace: 1. Jedná se o pozemek v obci, která má ceno v ou mapu a oceňo v aný pozemek je v e skupině s v yznačenou cenou. 2. Pozemek je dle skutečnosti zahradou u rodinného domu. Přístup na pozemek je pouze přes zasta v ěný pozemek s rodinným domem. 3. Sta v ební pozemek a zahrada nemají stejného v lastníka. 4. Dle § 27 se oceňují sta v ební pozemky podle cenové mapy. Zdůrazňuji sta v ební pozemky, které jsou specifiko v ány v zákoně 151/1997 Sb., v § 9 - členění pozemků. V tomto § jsou sta v ebními pozemky kromě jiných podle písmena a) odsta v ec 2 pozemky charakteru zahrady a ostatní ploch, které t v oří Jednotný funkční celek se sta v bou a pozemkem e v ido v aným v KN v druhu pozemku zasta v ěná plocha a nád v oří a jsou v e v lastnict v í stejného subjektu. Dotaz k problematice: Pokud není pozemek v souladu s § 9 zákona sta v ebním pozemkem (není splněno v lastnict v í), oceňuje se pozemek dle § 27 v yhlášky. Zdeněk Tomíček Narazila jsem na tuto situaci - pozemek v eden v KN v druhu tr v alý tra v ní porost je platným územním plánem obce v ymezen jako plocha v eřejného prostranst v í - komunikace. Pozemek je tedy určen územním plánem k zasta v ění inženýrskou sta v bou § 9 odst. 4 v yhlášky v e znění 199/2014. V e v yhlášce v e znění 441/2013 do 1.10.2014 nebyl problém - tehdy § 9 odst. 3 říká "....... je cena určená podle § 4 v ynásobená koeficientem 0,30.....". V e znění od 1.10.2014 (199/2014) je v šak v § 9 odst. 4 u v edeno ".......je cena určená podle § 4 odst. 1, v ynásobená koeficientem 0,30.....". Tady nasá v á problém, že nelze použít § 4 odst. 3 a pozemek ocenit jako komunikaci. Došla jsem k zá v ěru, že při použití § 4 odst. 1 v indexu polohy dám druh hla v ní sta v by - inženýrské sta v by, a pozemek ocením takto. Protože je mě trochu di v né proč to bylo do no v ely v yhlášky takto doplněno, prosím kolegy, kteří se s touto situací setkali, o jejich názor jak tyto pozemky ocenit. Trochu to postrádá logiku, protože oceňujeme jinak, než kdyby ta komunikace již existo v ala a popřípadě na ni bylo v ydáno územní rozhodnutí. I v a Bryknaro v á i.bryknaro v a@seznam.cz Zdra v ím kolegy, odpo v ěď MF mi případá jako z pohádky o chytré horákyni. V jedné v ětě znalci nepřísluší rozhodo v at o charakteru pozemku pro účely ocenění, v druhé v ětě odkaz na v yhlášku, jak to má udělat a zdů v odnit. Jedná se o systémo v ý problém, na který by MF mělo dát jednoznačnou odpo v ěď. Pokusil jsem se graficky problematiku rozebrat v příloze příspě v ku. Aby to nebylo jednoduché, narazil jsem při tom na další "špek", a to v § 32 odst.(1) - Pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky sta v ebními, ale jsou zahrnuty do platného regulačního plánu jako pozemky určené k zasta v ění ...... se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 6 a v ynásobí se koeficientem 0,30 ...... Asi jsem chyběl na nějakém školení, ale toto je jednoznačně definice sta v ebního pozemku a ocení se dle § 28 odst.3. Prosím o opra v u, pokud se mýlím. Naštěstí je regulačních plánů minimum, takže se s tím málokdy setkáme. A jen poznámka na okraj k odpo v ědi MF na dotaz Ing. Tomíčka - ne v ždy lze na v šechny pozemky v zasta v itelné ploše pohlížet jako pozemky, na kterých lze umístit sta v bu. Na tako v ém pozemku je pouze přípustná sta v ba za zákonem naprosto jasně daným způsobem. A do té doby nejsou dle zákona č151/1997 po v ažo v ány za pozemky sta v ební a jsou zařazeny do § 32 jako jiné pozemky. Josef Sla v íček P.S. Doporučení pro slabé po v ahy- v yhnout se ocenění dle cenové mapy, nebrat ocenění pozemku v území v ymezeném regulačním plánem a odmítnou práci na ocenění zemědělského pozemku , který je předmětem územního nebo sta v ebního řízení podle sta v ebního zákona .... atd. JEN OKRAJO V Ě K NÍŽE U V EDENÉ DISKUZI, KTEROU JSEM DNES ČETLA, (netýká se ceno v ých map, s těmi nemám zkušenosti, ty jsem neřešila), ale jen v šeobecně k jedné odpo v ědi u v edené níže - cituji "...." "Podle sta v ebního zákona v zasta v ěném území obce mohou být pouze zasta v ěné pozemky a zasta v itelné plochy. Jsou to tedy pozemky, na kterých lze umístit sta v bu, pokud tam už nestojí. " z praxe mohu u v ést, že v ždy tomu tak není, postup v ymezení zasta v ěného území obce stano v uje sta v ební zákon, od v íjí se od "intra v ilánu" což je zasta v ěné území k roku 1966 a zde v oddobí od roku 1966 mohly nastat v území zásadní změny, ale zpraco v atel územního plánu tuto zásadu musí respekto v at, i když se stala při v ymezo v ání intra v ilánu chyba nebo za období od roku 1966 území doznalo podstatných změn. Znám územní plány, kde jsou nezasta v ěné a nezasta v itelné plochy (druh pozemku ostatní plocha) v e v ymezeném "současně zasta v ěném území" i "zasta v ěném území", někdy se i v ymezí plocha zahrad u níž regulati v nepřipustí sta v by..... - (mimo jiné nastá v á i problém např. při nemožnosti použití § 32 odst.4 v ZÚ)....... Měnit "intra v ilán" je složité, zde se snad jednou dočkáme, že metodika v ymezo v ání zasta v ěných území bude "moudřejší" ???? to jen na "okraj",protože diskuze byla spíše zaměřena na cenové mapy J.D. Problematika ob v yklé ceny pozemku se sta v bou jiného v lastníka. V přiloženém souboru máte judikát NSČR, který je zá v azný. odpo v ěď: 1) Problematika byto v ých a nebyto v ých jednotek - dle NOZ jsou jednotky upra v eny souběžně v e d v ou prá v ních režimech - jednak se zacho v á v á pů v odní režim dle zákona 72/1994 Sb. a v e v idenci KN jsou i takto zapsány. Bude tomu i nadále, pokud v lastnící nezmění prohlášení v lastníka v režimu NOZ. KN sám o sobě není oprá v něn zápisy měnit činit tak nebude. V edle toho budou od 1.1.2014 v znikat jednotky dle NOZ (no v ým prohlášením, smlou v ou o v ýsta v bě, změnou prohlášení ....), které tak budou zapsány v v yznačeny v e v idenci KN. POZOR - jednotka dle NOZ je v ěcí nemo v itou (byt a podíl na společných částech nemo v ité v ěci jsou v zájemně spojené a neoddělitelné). Co se týče ocenění (Jak ocenit podle v yhl.č. 441/2014 Sb. byto v é a nebyto v é jednotky ?), tato "d v oukolejnost" je řešena v § 52 v yhl. č.441/2013 Sb: „Ustano v ení této v yhlášky o jednotce se použijí obdobně i na byt nebo nebyto v ý prostor, které jsou v ymezeny podle zákona o v lastnict v í bytů jako jednotka, spolu se s nimi spojeným spolu v lastnickým podílem na společných částech domu, a pokud je s nimi spojeno v lastnict v í k pozemku , tak i spolu se spolu v lastnickým podílem na tomto pozemku .“ 2) Problém s oceněním nemo v itosti, kde je v celku (poznámka: ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek) v íce hla v ních sta v eb. Problém je v neexistenci definice pojmu hla v ní sta v ba. Jedná se o dlouhodobou praxí ustálený v ýraz, zejména v e spojení se sta v ebním zákonem. „Sta v ba hla v ní v ždy sou v isí s funkčním určením sta v ebního pozemku a další sta v by souboru sta v eb jsou buď podmiňující nebo doplňko v é, které se sta v bou hla v ní s v ým účelem a umístěním sou v isejí, a které zabezpečují funkčnost sta v by hla v ní (její uži v atelnost) nebo doplňují základní funkci sta v by hla v ní.“ (Citace z Metodického doporučení odboru sta v ebního řádu Ministerst v a pro místní roz v oj). Definice JFC dle zákona č.151/1997 Sb. „Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které sou v isle na v azují na pozemek e v ido v aný v katastru nemo v itostí v druhu pozemku zasta v ěná plocha a nád v oří se sta v bou, se společným účelem jejich v yužití. V jednotném funkčním celku může být i v íce pozemků druhu pozemku zasta v ěná plocha a nád v oří.“ Z definice JFC jednoznačně v yplý v á jeden účel v yužití v JFC, nemůže zde být v íce hla v ních sta v eb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ v odst.5) určuje postup pro ocenění pozemku (POZOR - nikoli v sta v by), kde předpokládá v JFC v íce hla v ních sta v eb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je ale v rozporu z definicí v ZOM. Dle mého názoru se v tom případě nejedná o JFC, ale o jednotli v é pozemky (nebo pozemek) s v íce sta v bami rozdílného v yužití. Tyto sta v by by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp. V příloze č. 3, tabulka č. 3 a 4“ je znak č.1 naz v án „Druh a účel užití sta v by“, ale matoucí je zde popis pásma „Druh hla v ní sta v by v jednotném funkčním celku“. Podle popisu ale nemohu z ocenění v yloučit sta v ební pozemky s jednou nebo v íce sta v bami, které net v oří žádný funkční celek. Řešení 2a): Pozemek tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ odst.4, příp.5). Jednotli v é sta v by ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití. Řešení 2b): Pokud se jedná o soubor pozemků s v íce hla v ními sta v bami (např. v ětší to v ární areál), lze v e v ětšině případů v ymezit několik JFC (tedy v ždy hla v ní sta v bu a k tomu příslušný soubor pozemků), každý s jiným společným účelem jejich v yužití. Oceňo v ací software NemKalk umí oba typy v ýpočtů řešit jednoduše a elegantně přímo v e formuláři sta v eb, není třeba kompliko v at v ýpočty nějakým zadá v áním dalších částí posudku. Naše diskusní fórum neslouží k řešení případných nedostatků jiných oceňo v acích software. Snad je odpo v ěď v yčerpá v ající i přes existující rozpory mezi ZOM a jeho pro v áděcí v yhláškou. Josef Sla v íček Jak ocenit podle v yhl.č. 441/2014 Sb. byto v é a nebyto v é jednotky. Zjistila jsem že KÚ v okolí mají v e v idenci jen zápisy podle zákona o v lastnict v í bytů. Z KÚ ,praco v iště Ha v líčků v Brod mi dokonce sdělil, že ne v í o tom, že by měli pro v ádět změny v e v idenci . Podnět k no v ému zápisu spolu v lastnického podílu by musel v ycházet z no v ého prohlášení v lastníka. Problém s oceněním nemo v itosti, kde je v celku v íce hla v ních sta v eb. Podle programátora PLUTO-OLT je možné na začátku posudku zadat části posudku , ale v různých částech kú, nasta v it ceny pozemků a doplnit v těchto částech sta v by, které se na pozemcích nachází. Zajímal by mě názor v áš názor, protože už mám požada v ek na toto ocenění. Děkuji, s pozdra v em V aněčko v á. Znalec Pa v el Rejn Páto v a 777 470 01 Česká Lípaokres Česká Lípatelefon: 487523353 - pe v na linka, 604848514 - mobil. e-mail: rkrejn@seznam.cze-mail: rkrejn@seznam.czPro v ádění znaleckých posudků (odhadů) nemo v itostí - pozemků ( v četně lesů, polí, zahrádek aj.) a příslušenst v í, domů, bytů, chat, chalup, hal, skladů, rybníků, v ěcných břemen atd. Dále pro v ádíme sprá v u S V J (Společenst v í v lastníků byto v ých jednotek - zejména účetní práce, zajišťo v ání opra v společných částí domů po dohodě s v ýborem S V J. Kontakt pí. T v rdíko v á, Antošo v á - stejné číslo na pe v nou linku

Spolek soudních znalců České republiky

login

genet:0.089