Vyhledávání výrazu 'slavíček':
Odborná veřejnost
Vážené kolegyně a kolegové,
Tato stránka je určena především znalcům a odhadcům, kteří se zabývají zejména oceňováním nemovitostí. Je veřejně přístupná bez omezení jak členům ostatních sekcí KSZ ČR, tak členům podobných profesních organizací. Mimo obecných odkazů odborného charakteru rádi přivítáme Vaše náměty a připomínky, které by mohly být užitečné pro ostatní kolegy. Pro komunikaci prosím využívejte stránku dotazy a informace, která zároveň slouží jako veřejně přístupná odborná konference.
Za vyřešení Vašich případných dotazů či námětů zodpovídá Ing. Jan Pilař - člen výboru za okres Jablonec na Nisou .
Pro všechny znalce (i nečleny KSZ ČR) jsme zdarma uvolnili databázi Registru nemovitostí. Jedná se o soubor informací o pouze realizovaných obchodech s nemovitostmi (prodej i pronájem) pro potřebu ocenění nemovitostí, více již na stránkách samotného Registru.
Za vyřešení Vašich případných dotazů či námětů zodpovídá Josef Slavíček - místpředseda sekce a člen výboru za okres Liberec.
Pokračování předchozího příspěvku - příklad č.2
Josef Slavíček
Děkuji za kvalitní faktickou připomínku Ing. Dařílkové,
která nám znalcům nenápadně připomíná zásadu, že bychom neměli bezhlavě přejímat stanoviska a názory "autorit".
Josef Slavíček
Pro nedočkavé uvádím pracovní znění, jak bylo zasláno do legislativní rady vlády ČR. Upozorňuji, že jsou zde chyby, vzorce se nemusí shodovat se zněním ve Sbírce. Z téhož důvodu raději neuvádím přílohy, správné budou 31.12.2013 ve Sbírce.
Přeji pěkné svátky
Josef Slavíček
Všechno je jinak,
zákon o dani z nabytí nemovitých věcí byl schválen včera, dne 9.10.2013 senátem formou zákonného opatření prakticky v totožném znění. Takže od 1.1.2014 nebude FÚ vyžadovat při převodu nemovitosti na vybrané typy znalecké posudky a MF ČR vydá prováděcí vyhlášku tohoto zákona.
Josef Slavíček
Konec diskuse, nemá další smysl.
Dne 12.9.2013 byl návrh zákona o dani z nabytí nemovitých věcí v senátu zamítnut.
Vzhledem k rozpuštění poslanecké sněmovny tedy zákon v navržené podobě končí.
Důvodem byl nesouhlas s převedením povinnosti platby daně z prodávajícho na kupujícího.
To se tedy netýkalo znalců, povinnost přiložit znalecký posudek k přiznání i pro RD a pod. zůstává.
Problém je asi bohužel jen odložen, uvidíme (možnost zákonného opatření vlády, nové znění zákona po volbách a pod.).
Josef Slavíček
Reakce na předchozí příspěvek Ing. Zdeňka Tomíčka.
Už mě moc nebaví diskutovat je ve dvou, zajímá mě názor i ostatních kolegů či kolegyň. Omlouvám se, jestli se někdo cítí dotčen humorným odlehčením, zůstanu raději úředně suchý. Zdeněk se ptá na odhalení logiky. Matematická logika naštěstí umožňuje nekompromisní a přesný výklad zákona a prováděcí vyhlášky, viz grafické znázornění na dvou příkladech. Logika říká, že zbytkový pozemek v modelovém příklad Ing. Tomíčka (v příloze případ č.2), musím ocenit dle § 32 odst.1, nikoliv dle § 32 odst.2. Pokud mám na mysli „selskou logiku“ ve smyslu otázky jak to, že dva shodné pozemky vedle sebe mají rozdílnou cenu, míchám hrušky s jablky. Ocenění dle zákona č.151/1997 Sb. dle jeho prováděcí vyhlášky je „netržním typem“ ocenění, které v některých mezních situacích nemusí odpovídat „tržnímu typu“ ocenění. Pokud si jako znalec uvědomím tuto zásadní skutečnost, mám „čistou hlavu“ a netrápím se rozdílem, stejně většinou nic nevymyslím.
Josef Slavíček , k témat snad již naposled
Problematika pojmu obvyklá cena při ocenění pro Státní pozemkový úřad je vyjasněna novelou zákona č.503/1997 Sb.
Dne 10.9.2013 vyšla ve sbírce zákonu novela č.280/2013 Sb., která mění zákon č.503/2012 Sb. s účinnosti od 1.10.2013. Podstatnou změnou je čl.1 odst. 11, který zní:
V § 12 se na konci odstavce 3 doplňují věty „To neplatí v případě, kdy se zemědělské pozemky nacházejí v zastavitelné nebo zastavěné ploše obce. V takovém případě se zemědělské pozemky převádí za cenu obvyklou.“.
Tedy cena obvyklá bez odkazu na zákon 151/1997 Sb. ani odkaz na jeho prováděcí vyhlášku. Vedení SPÚ se rozhodlo, že v této souvislosti bude od účinnosti novely vyžadovat "tržní ocenění" pozemků i v případě § 14 a § 20 zákona 503/2013 Sb. Spolu s Ing. Tomíčkem jsme se zúčastnily jednání na SPÚ v Praze zejména z důvodu, aby zadání objednávek bylo pro znalce jednoznačné. Závěr jednání je dohoda, že smluvní znalci obdrží od 1.10.2013 jasnou objednávku s požadavkem na ocenění pozemku v úrovni obvyklé ceny. Tedy, bez jakéholiv požadavku na ocenění dle 151/1997 Sb (natož na prováděcí vyhlášku), které by bylo matoucí a nejednoznačné. Vedení SPÚ vzalo od nás na vědomí, že v případě některých lokalit a některých druhů pozemků bude problematické jednoznačně provést odhad pouze ceny obvyklé. Předpokládám na úrovni naší sekce znalců regionu Liberec odborný seminář pro smluvní znalce, abychom se sjednotili na postupu pro vypracování tohoto typu posudků.
Josef Slavíček
Zdravím kolegy,
odpověď MF mi případá jako z pohádky o chytré horákyni. V jedné větě znalci nepřísluší rozhodovat o charakteru pozemku pro účely ocenění, v druhé větě odkaz na vyhlášku, jak to má udělat a zdůvodnit. Jedná se o systémový problém, na který by MF mělo dát jednoznačnou odpověď. Pokusil jsem se graficky problematiku rozebrat v příloze příspěvku.
Aby to nebylo jednoduché, narazil jsem při tom na další "špek", a to v § 32 odst.(1) - Pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného regulačního plánu jako pozemky určené k zastavění ...... se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 6 a vynásobí se koeficientem 0,30 ......
Asi jsem chyběl na nějakém školení, ale toto je jednoznačně definice stavebního pozemku a ocení se dle § 28 odst.3. Prosím o opravu, pokud se mýlím. Naštěstí je regulačních plánů minimum, takže se s tím málokdy setkáme.
A jen poznámka na okraj k odpovědi MF na dotaz Ing. Tomíčka - ne vždy lze na všechny pozemky v zastavitelné ploše pohlížet jako pozemky, na kterých lze umístit stavbu. Na takovém pozemku je pouze přípustná stavba za zákonem naprosto jasně daným způsobem. A do té doby nejsou dle zákona č151/1997 považovány za pozemky stavební a jsou zařazeny do § 32 jako jiné pozemky.
Josef Slavíček
P.S. Doporučení pro slabé povahy- vyhnout se ocenění dle cenové mapy, nebrat ocenění pozemku v území vymezeném regulačním plánem a odmítnou práci na ocenění zemědělského pozemku, který je předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona .... atd.
Ocenění pozemku dle cenové mapy
Mám na věc trochu jiný názor než kolega Bartoš.
přesné znění části zák.151/1997 Sb:
..... "§ 9
Členění pozemků
(1) Pro účely oceňování se pozemky člení na
a) stavební pozemky, kterými jsou
1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím22), regulačním plánem23), veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí24), nebo územním souhlasem25) určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění," .....
POZOR : to že pozemek zahrady se v územním plánu nachází v zastavitelné ploše ještě neznamená, že se jedná o stavební pozemek. Definice stavebního pozemku zákona o oceňování majetku dle § 9 odst.(1)a 1. je rozšířená definice stavebního pozemku ve stavebním zákonu č.183/2006 Sb.
A zastavitelná plocha není ještě stavební pozemek, tedy vymezený a určený k umístění stavby.
Závěr:
Pozemek zahrady ve funkčním celku u RD jiného vlastníka skutečně nelze ocenit dle platné cenové mapy, ale pouze dle § 32 příslušné prováděcí vyhlášky zákona č.151/1997 Sb.
Bohužel, např. při prodeji vlastníku zahrady vlastníku RD ocením dle § 32 vyhlášky a druhý den, kdy se vlastník RD a pozemku stane i vlastníkem zahrady musím stejný pozemek ocenit dle cenové mapy.
Nemá žádný smysl zde hledat nějakou logiku či vazbu k trhu s nemovitostmi.
Mimo jiné i proto např. mezinárodní oceňovací standardy zařazují ocenění dle zákona č.151/157 Sb. do standardu č.2, tedy netržní typ ocenění.
Josef Slavíček
Omlouvám se autorovi, pokud textová část citace ne zcela souhlasí originálem tištěné verze.
Na první pohled informace ze světa sci-fi, ale zdání klame. Jedná se určitě o užitečný nápad, který může "tříbit znaleckou kulturu" i v našich končinách.
Konkrétně: v posledních letech přibývá sporů s napadením znaleckého posudku znalce, určeného soudem. Málokdy znalec "najatý" nespokojenou stranou vůbec kontaktuje původního znalce (i když etický kodex znalce říká něco jiného), natož aby spolu probírali detailně sporné body. Pouze jednou jsem zažil, že soudce prováděl výslech obou znalců současně a povolil jim vzájemné otázky. Ale to je spíše bílá vrána, daleko od způsobu popisovaném kolegou z Velké Británie. Přitom i náš právní řád něco podobného umožňuje. Novela OSŘ (prohlášení znalce v doložce) umožňuje znalci stejné postavení, jako má znalec jmenovaný soudem. Co nám brání, abychom od počátku (pokud si např. každá strana zvolí svého znalce nebo se na nás strana obrátí již po jmenování znalce soudem) spolu jako znalci a kolegové probírali problematiku znaleckého úkolu a nacházeli styčné body? Odlišný pohled na věc není na závadu, alespoň si každý znovu probere svůj pohled na věc z jiného úhlu. Vždyť klienti stejně řadu informací zamlčí (pokud přímo vědomě nelžou), tak proč je nezískat i z druhé strany (je jedno, kdo mě ustanovil nebo objednal, znalec má být nezávislý a nestranný.
Možná se mýlím, ale určitě by ubylo mnoho nedorozumění, zbytečné rivality a dokonce nesnášenlivosti mezi znalci. Něco jiného je totiž napadnou posudek kolegy (někdy i anonymně) než problém odborně a v klidu řešit osobně z očí do očí.
Josef Slavíček
odpověď:
1) Problematika bytových a nebytových jednotek - dle NOZ jsou jednotky upraveny souběžně ve dvou právních režimech - jednak se zachovává původní režim dle zákona 72/1994 Sb. a v evidenci KN jsou i takto zapsány. Bude tomu i nadále, pokud vlastnící nezmění prohlášení vlastníka v režimu NOZ. KN sám o sobě není oprávněn zápisy měnit činit tak nebude.
Vedle toho budou od 1.1.2014 vznikat jednotky dle NOZ (novým prohlášením, smlouvou o výstavbě, změnou prohlášení ....), které tak budou zapsány v vyznačeny v evidenci KN. POZOR - jednotka dle NOZ je věcí nemovitou (byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné).
Co se týče ocenění (Jak ocenit podle vyhl.č. 441/2014 Sb. bytové a nebytové jednotky ?), tato "dvoukolejnost" je řešena v § 52 vyhl. č.441/2013 Sb:
„Ustanovení této vyhlášky o jednotce se použijí obdobně i na byt nebo nebytový prostor, které jsou vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů jako jednotka, spolu se s nimi spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, a pokud je s nimi spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu se spoluvlastnickým podílem na tomto pozemku.“
2) Problém s oceněním nemovitosti, kde je v celku (poznámka: ZOM zná pouze pojem jednotný funkční celek) více hlavních staveb.
Problém je v neexistenci definice pojmu hlavní stavba. Jedná se o dlouhodobou praxí ustálený výraz, zejména ve spojení se stavebním zákonem. „Stavba hlavní vždy souvisí s funkčním určením stavebního pozemku a další stavby souboru staveb jsou buď podmiňující nebo doplňkové, které se stavbou hlavní svým účelem a umístěním souvisejí, a které zabezpečují funkčnost stavby hlavní (její uživatelnost) nebo doplňují základní funkci stavby hlavní.“ (Citace z Metodického doporučení odboru stavebního řádu Ministerstva pro místní rozvoj).
Definice JFC dle zákona č.151/1997 Sb.
„Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.“
Z definice JFC jednoznačně vyplývá jeden účel využití v JFC, nemůže zde být více hlavních staveb. Bohužel „Komentář MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ v odst.5) určuje postup pro ocenění pozemku (POZOR - nikoliv stavby), kde předpokládá v JFC více hlavních staveb, pro které nelze určit jeden účel užití. To je ale v rozporu z definicí v ZOM. Dle mého názoru se v tom případě nejedná o JFC, ale o jednotlivé pozemky (nebo pozemek) s více stavbami rozdílného využití. Tyto stavby by se tedy logicky měly ocenit rozdílným koeficientem pp. V příloze č. 3, tabulka č. 3 a 4“ je znak č.1 nazván „Druh a účel užití stavby“, ale matoucí je zde popis pásma „Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku“. Podle popisu ale nemohu z ocenění vyloučit stavební pozemky s jednou nebo více stavbami, které netvoří žádný funkční celek.
Řešení 2a):
Pozemek tedy ocením dle „Komentáře MF ČR k určení indexu polohy podle přílohy č. 3, tabulka č. 3 a 4“ odst.4, příp.5). Jednotlivé stavby ocením příslušným koeficientem pp dle jejich skutečného účelu užití.
Řešení 2b):
Pokud se jedná o soubor pozemků s více hlavními stavbami (např. větší tovární areál), lze ve většině případů vymezit několik JFC (tedy vždy hlavní stavbu a k tomu příslušný soubor pozemků), každý s jiným společným účelem jejich využití.
Oceňovací software NemKalk umí oba typy výpočtů řešit jednoduše a elegantně přímo ve formuláři staveb, není třeba komplikovat výpočty nějakým zadáváním dalších částí posudku. Naše diskusní fórum neslouží k řešení případných nedostatků jiných oceňovacích software.
Snad je odpověď vyčerpávající i přes existující rozpory mezi ZOM a jeho prováděcí vyhláškou.
Josef Slavíček
Znalec Josef Slavíček
Truhlářská 336/9
460 01 Liberecokres Liberectelefon: 485114710, 485114711
728149490e-mail: onera@volny.czZnalec pro základní obor : Ekonomika, odvětví : ceny a odhady, specializace : nemovitosti
doplňující informace:
oceňuji jak v úrovni administrativně zjištěných cen (např. pro potřeby FÚ), tak v úrovni obvyklých cen v místě a čase (např. pro potřeby vypořádání, dědictví a pod.), dále v souvislosti s úkony podle obchodního zákoníku, stanovení ceny obvyklé podle §196a ObchZ, vklady do základního kapitálu podle § 59 ObchZ a podobně.
Spolek soudních znalců České republiky
